Inwestycja Noclegowo-Komercyjna z Częścią Mieszkalną
Szczawnica - Uzdrowisko w Południowej Polsce
Wyjątkowa nieruchomość inwestycyjna w centrum Szczawnicy — funkcjonujący obiekt hotelowy z dwoma niezależnymi mieszkaniami, strefą wellness, mini-siłownią ze stołem bilardowym, salką kameralną, własną kuchnią z dużą jadalnią oraz osobnym aneksem kuchennym dla gości. Gotowy do natychmiastowego przejęcia i prowadzenia w obecnej formie lub adaptacji pod własną koncepcję biznesową.
Budynek łączy w sobie kilka funkcji, które mogą działać równolegle: wynajem pokoi gościnnych, wynajem lub sprzedaż mieszkań, organizację wydarzeń i przyjęć w jadalni z kominkiem, a w przyszłości — uruchomienie restauracji dostępnej dla gości z zewnątrz. Ta elastyczność sprawia, że nieruchomość trafia w potrzeby różnych typów inwestorów — od osób planujących prowadzenie obiektu noclegowego, przez inwestorów szukających dochodu z wynajmu mieszkań, po nabywców z wizją całkowicie nowego wykorzystania budynku.
Obiekt położony jest w pobliżu Górnego Parku Zdrojowego, w otoczeniu szlaków pieszych i rowerowych, z łatwym dostępem do infrastruktury uzdrowiskowej i turystycznej Szczawnicy. Nabycie wiąże się z wymiernymi korzyściami finansowymi — w tym przyspieszoną amortyzacją budynku używanego, preferencyjnym opodatkowaniem w sektorze MŚP oraz możliwością pozyskania bezzwrotnych dotacji na modernizację z funduszy krajowych i europejskich.
Szczawnica to całoroczny kurort w Pieninach, odwiedzany przez setki tysięcy osób rocznie, aktywnie promowany w mediach tradycyjnych i social mediach przez włodarzy miasta, poprzez liczne wywiady i nietuzinkowe wydarzenia kulturalne. Spływy Przełomem Dunajca, infrastruktura narciarska, naturalne wody lecznicze i rosnąca baza turystyczna przyciągają turystów we wszystkich porach roku — a konsekwentne inwestycje w infrastrukturę uzdrowiskową umacniają pozycję miasta jako jednego z najbardziej perspektywicznych kurortów górskich w Polsce.
Wnętrze Mieszkań Prywatnych
Opis Nieruchomości
Nieruchomość wzniesiona w 2003 roku wyróżnia się nietypową architekturą łączącą współczesną bryłę budynku z elementami regionalnymi — w tym strzelistym dachem krytym tradycyjnym gontem, rzadko spotykanym w Szczawnicy. Budynek prowadzony jest nieprzerwanie od ponad dwudziestu lat przez obecnych właścicieli, którzy przez cały ten okres systematycznie inwestowali w jego wyposażenie i utrzymanie.
Część hotelowa obiektu oferuje pokoje gościnne z prywatnymi łazienkami, w większości z balkonami lub tarasami z malowniczym widokiem na Palenicę oraz stoki narciarskie, w tym kilka łączonych jednostek typu studio. Do dyspozycji gości jest strefa wellness z sauną fińską, sauną infrared i jacuzzi, salka fitness z billardem i tenisem stołowym, pokój z fotelem do masażu, nowy aneks kuchenny na parterze oraz klimatyczna salka kameralna i przestronna jadalnia z kominkiem, obsługiwana przez w pełni wyposażoną kuchnię z zapleczem. Budynek posiada monitorowany parking oraz system kilkanastu kamer wewnątrz i wokół obiektu.
Niezależną część nieruchomości stanowią dwa prywatne mieszkania — w tym jedno trzypokojowe z kuchnią i dwoma łazienkami — oba w podwyższonym standardzie, z ogrzewaniem podłogowym, klimatyzacją, prywatnym tarasem i osobnymi wejściami z poziomu parteru, jak i dostępem od strony wewnętrznej budynku. Mieszkania funkcjonują niezależnie od części hotelowej, co otwiera szereg możliwości: mogą służyć jako lokale właścicielskie, generować dodatkowy dochód z wynajmu krótko- lub długoterminowego, bądź zostać włączone do oferty noclegowej jako apartamenty premium. Lokalizacja w pobliżu sklepów spożywczych oraz licznych szlaków pieszych i rowerowych zapewnia komfort codziennego użytkowania zarówno gościom, jak i mieszkańcom.
Część hotelowa nieruchomości
ATRAKCYJNE POŁOŻENIE
Położona w centrum Szczawnicy nieruchomość znajduje się w pobliżu Parku Zdrojowego „Górny", co łączy wygodę centralnej lokalizacji z bezpośrednim dostępem do terenów spacerowych i uzdrowiskowych.
Nieruchomość leży w bezpośrednim sąsiedztwie wielu atrakcji:
300 m
Dworek Gościnny to nowoczesne, wielofunkcyjne centrum kulturalno-biznesowe. Dzięki w pełni wyposażonym przestrzeniom może obsługiwać spotkania biznesowe, seminaria i konferencje, a także zostać wynajęty na kameralne lub prestiżowe wydarzenia prywatne. Obiekt został wyposażony w nowoczesne systemy multimedialne, oświetleniowe i nagłośnieniowe, co pozwala na realizację najbardziej wymagających i złożonych wydarzeń.
W budynku znajduje się również luksusowy Jazz Bar z muzyką na żywo oraz elegancka restauracja o wysokim standardzie.
750 m
Plac Dietla to centralny, starannie utrzymany punkt turystyczny miasta, rozpoznawalny dzięki swojej charakterystycznej fontannie oraz zabudowie w stylu szwajcarskim. Na Placu turyści mogą skosztować leczniczych wód zdrojowych, odwiedzić muzeum, skorzystać z oferty okolicznych restauracji oraz wybrać się na spacer po Parku Górnym. Plac połączony jest z innymi najważniejszymi atrakcjami Szczawnicy za pomocą eleganckiej promenady, przy której znajdują się liczne restauracje i podświetlane fontanny. Promenada ta położona jest zaledwie 200 metrów od nieruchomości, co stanowi dodatkowy atut lokalizacyjny.
1.2 km
Zaledwie 8 minut spacerem od nieruchomości znajduje się Ośrodek Narciarski Palenica, oferujący atrakcje przez cały rok. Ośrodek wyposażony jest w nowoczesne wyciągi, które obsługują dużą liczbę miłośników sportów zimowych, a jego infrastruktura obejmuje również wypożyczalnię sprzętu narciarskiego oraz zaplecze gastronomiczne. Poza sezonem zimowym Palenica przyciąga rowerzystów górskich oraz rodziny, oferując różnorodne formy aktywności, w tym m.in. zjazdy grawitacyjne. Na terenie ośrodka dostępne są także liczne sklepy z pamiątkami i atrakcje rozrywkowe, co podkreśla jego całoroczny charakter i szeroką ofertę skierowaną do różnych grup odwiedzających.
6 km
Pieniński Park Narodowy, oddalony o zaledwie 7 minut jazdy od nieruchomości, jest pierwszym parkiem narodowym utworzonym w Polsce i corocznie odwiedzanym przez ponad 800 000 turystów. Oferuje imponujące krajobrazy oraz szeroki wybór aktywności outdoorowych, w tym szlaki prowadzące na Trzy Korony – najbardziej rozpoznawalny masyw Pienin – a także dostęp do stanowisk liczących ponad 500 lat reliktowych sosen. Jedną z największych atrakcji parku jest spływ Przełomem Dunajca, uznawany za jedno z najciekawszych doświadczeń raftingowych w Europie, podczas którego flisacy tradycyjnie opowiadają historie i wykonują regionalne przyśpiewki.
15 km
Zamek w Niedzicy, wzniesiony w XIV wieku, wyróżnia się połączeniem architektury romańskiej i gotyckiej. W jego wnętrzach prezentowane są ekspozycje ukazujące życie w dawnych warowniach. Zamek przyciąga turystów malowniczymi widokami na Jezioro Czorsztyńskie oraz historiami związanymi z inkaskimi uchodźcami.
Zimą podświetlona bryła zamku stanowi efektowny punkt widokowy dla narciarzy korzystających z pobliskich stoków. Bliskość Szczawnicy sprawia, że obiekt jest łatwo dostępny i chętnie odwiedzany oraz wzmacnia atrakcyjność turystyczną regionu.
5 km
Zaledwie 9 minut jazdy od obiektu znajduje się Rezerwat Przyrody Wąwóz Homole – jeden z najbardziej znanych szlaków w Pieninach, często uznawany za jedną z najpiękniejszych tras w Polsce. Leśny rezerwat oferuje wapienny kanion, szlaki piesze oraz kładki nad potokiem górskim i niewielkimi wodospadami. W niewielkiej odległości położona jest także Stadnina Koni „Rajd”, umożliwiająca rezerwację malowniczych przejażdżek konnych w otaczających górach — dodatkowa propozycja dla odwiedzających region przez cały rok.
Główne przewagi finansowe tej inwestycji
Nabycie funkcjonującego obiektu hotelowego trzygwiazdkowego w województwie małopolskim wiąże się z szeregiem wymiernych korzyści podatkowych i możliwości pozyskania dofinansowania publicznego. Opisane poniżej mechanizmy dotyczą obiektu prowadzonego jako zarejestrowana działalność gospodarcza.
Dodatkowo nabywca dysponuje pełną swobodą w zakresie modernizacji, przebudowy, zmiany układu funkcjonalnego i dostosowania standardu do własnej koncepcji biznesowej — bez konieczności uzyskiwania zgód konserwatora zabytków i bez ryzyka wydłużenia procesu inwestycyjnego.
1. Preferencyjne opodatkowanie dochodu
Polski system podatkowy przewiduje szereg preferencji dla przedsiębiorców prowadzących działalność w sektorze MŚP. W zależności od wybranej formy prawnej prowadzenia obiektu, nabywca może skorzystać m.in. z obniżonej stawki podatku dochodowego (9% CIT dla małych podatników), ryczałtu od dochodów spółek (tzw. estoński CIT, w którym podatek naliczany jest wyłącznie w momencie wypłaty zysku) lub preferencyjnych stawek podatku dochodowego od osób fizycznych.
Przy rocznych przychodach obiektu poniżej równowartości 2 mln EUR (ok. 8,5 mln zł) dostępne formy opodatkowania pozwalają na istotne obniżenie efektywnego obciążenia podatkowego w porównaniu ze stawkami standardowymi.
2. Indywidualna stawka amortyzacji budynku
Standardowa stawka amortyzacyjna dla budynku hotelowego (KŚT 109, podgrupa 10) wynosi 2,5% rocznie (okres 40 lat). W przypadku nabycia budynku używanego — eksploatowanego co najmniej 60 miesięcy przed zakupem — nabywca ma prawo do zastosowania indywidualnej, podwyższonej stawki amortyzacyjnej.
Stawkę oblicza się odejmując od 40 lat pełną liczbę lat eksploatacji budynku od dnia pierwszego oddania do użytku. Przy budynku funkcjonującym od ok. 2003 roku (ponad 20 lat) okres amortyzacji skraca się do ok. 17–20 lat, co odpowiada stawce ok. 5–6% rocznie. Minimalna dopuszczalna długość okresu amortyzacji wynosi 10 lat (maksymalna stawka 10%).
Wyposażenie ruchome (meble, sprzęt AGD, systemy IT, wyposażenie kuchni) podlega odrębnej amortyzacji według stawek do 20% rocznie. Przyspieszona amortyzacja pozwala na szybsze zaliczenie wartości nieruchomości i wyposażenia w koszty podatkowe, co bezpośrednio obniża podstawę opodatkowania w pierwszych latach prowadzenia działalności.
3. Odliczenie VAT od nakładów inwestycyjnych
Usługi hotelowe podlegają opodatkowaniu VAT (stawka 8%). Nabywca obiektu, jako czynny podatnik VAT, jest uprawniony do odliczenia podatku naliczonego od wydatków związanych z modernizacją i wyposażeniem obiektu — w tym od kosztów remontu, materiałów budowlanych, usług projektowych i zakupu sprzętu.
Przy nakładach rzędu 500 000 zł netto odliczenie VAT (23%) wynosi 115 000 zł.
4. Dotacje z Krajowego Planu Odbudowy (KPO)
W ramach KPO dostępne są bezzwrotne dotacje dla sektora HoReCa, skierowane do mikro-, małych i średnich przedsiębiorstw prowadzących działalność hotelarską, gastronomiczną lub turystyczną. Środki przeznaczone są na unowocześnienie lub dywersyfikację działalności. Operatorem regionalnym dla województwa małopolskiego jest Małopolska Agencja Rozwoju Regionalnego S.A. (Region nr 3: woj. lubelskie, małopolskie, podkarpackie, świętokrzyskie).
5. Kredyt Ekologiczny FENG — dofinansowanie termomodernizacji
Program Kredyt Ekologiczny w ramach Funduszy Europejskich dla Nowoczesnej Gospodarki (FENG) przewiduje dofinansowanie poprawy efektywności energetycznej obiektów, w tym budynków hotelowych. Zakres kwalifikowanych kosztów obejmuje m.in. termomodernizację przegród budowlanych, wymianę źródeł ciepła, instalację OZE oraz wdrożenie systemów zarządzania energią. Budżet programu przekracza 500 mln zł. Dofinansowanie przysługuje zarówno właścicielom, jak i najemcom obiektów. Nabory prowadzone są cyklicznie.
6. Regionalne fundusze europejskie — FEM 2021–2027
W ramach programu Fundusze Europejskie dla Małopolski 2021–2027 przewidziane są środki na wsparcie przedsiębiorczości, transformację cyfrową i ekologiczną modernizację budynków. Stanowią one dodatkowe źródło dofinansowania, niezależne od programów krajowych.
Harmonogram naborów: fundusze.malopolska.pl/harmonogram
7. Gwarancje kredytowe BGK
Bank Gospodarstwa Krajowego udziela gwarancji kredytowych dla sektora MŚP, które zastępują lub uzupełniają zabezpieczenie wymagane przez bank komercyjny. Skutkiem jest zwiększenie zdolności kredytowej, obniżenie wymaganego wkładu własnego oraz możliwość uzyskania korzystniejszych warunków finansowania.
Potencjał rozwojowy obiektu:
Wynajem Długoterminowy:
Układ budynku umożliwia wydzielenie części pokoi lub całego piętra pod wynajem długoterminowy, skierowany do osób poszukujących stałego zamieszkania w atrakcyjnej lokalizacji górskiej. Połączenie po dwa pokoje w samodzielne jednostki mieszkalne z aneksem kuchennym pozwala zaoferować komfortowe lokale na wynajem przy minimalnym nakładzie remontowym.
Restauracja i catering:
Istniejąca jadalnia oraz w pełni wyposażona kuchnia stanowią gotową bazę do uruchomienia restauracji dostępnej również dla gości z zewnątrz. W okresach poza sezonem kuchnia może obsługiwać imprezy okolicznościowe, kolacje tematyczne oraz catering z dowozem do okolicznych obiektów noclegowych nieposiadających własnego zaplecza gastronomicznego.
Aparthotel Inwestycyjny — Sprzedaż Jednostek:
Budynek oferuje możliwość przekształcenia w aparthotel poprzez połączenie przylegających pokoi w samodzielne jednostki mieszkalne o powierzchni 30–50 m². Tak powstałe apartamenty mogą zostać sprzedane inwestorom indywidualnym z jednoczesnym objęciem ich programem wynajmu krótkoterminowego. Model condohotelu pozwala odzyskać znaczną część nakładów inwestycyjnych jeszcze przed pełnym uruchomieniem działalności, a jednocześnie zachować kontrolę nad zarządzaniem i standardem całego obiektu. Rynek apartamentów inwestycyjnych w polskich kurortach górskich pozostaje aktywny — nabywcy poszukują gotowych produktów w atrakcyjnych lokalizacjach turystycznych, generujących pasywny dochód z wynajmu.
Prywatny dom Opieki Senioralnej:
Lokalizacja w uznanym uzdrowisku o ponad dwustuletniej tradycji leczniczej stwarza wyjątkową możliwość przekształcenia obiektu w prywatny dom opieki dla osób starszych. Uzdrowiskowy mikroklimat Szczawnicy, czyste górskie powietrze oraz bliskość źródeł wód mineralnych to walory, za które klienci placówek senioralnych są skłonni płacić znacząco więcej niż w lokalizacjach miejskich. Układ budynku z 20–30 pokojami, własną kuchnią i jadalnią stanowi gotową bazę pod tego typu działalność, wymagającą jedynie dostosowania do wymogów sanitarnych i opiekuńczych.
Korporacyjny Ośrodek Szkoleniowo-Wypoczynkowy:
Rosnący trend organizowania wyjazdów integracyjnych, szkoleń i spotkań firmowych poza siedzibą przedsiębiorstwa stwarza zapotrzebowanie na obiekty o pojemności 30–60 osób, zlokalizowane w atrakcyjnym otoczeniu przyrodniczym. Budynek z własną jadalnią, która może pełnić funkcję sali konferencyjnej, oraz bezpośrednim dostępem do szlaków pieszych i rowerowych Pienin, spływu Dunajcem i atrakcji regionalnych, idealnie wpisuje się w ten segment rynku. Rezerwacje korporacyjne charakteryzują się wyższą marżą niż turystyka indywidualna oraz koncentrują się w okresach poza sezonem letnim i zimowym.
Organizacja Wesel i Imprez Okolicznościowych:
Istniejąca jadalnia o dużej powierzchni, profesjonalna kuchnia oraz możliwość zakwaterowania gości weselnych na miejscu tworzą kompletną bazę do organizacji kameralnych wesel, jubileuszy, chrzcin i innych uroczystości rodzinnych. W regionie Pienin rośnie zapotrzebowanie na tego typu obiekty — pary młode coraz częściej poszukują miejsc o górskim charakterze, z malowniczym otoczeniem i możliwością zorganizowania całego wydarzenia w jednej lokalizacji, bez konieczności transportu gości między salą a noclegami.
Oferowana inwestycja łączy w sobie sprawdzoną funkcjonalność obiektu noclegowego z realnym potencjałem rozwojowym. Nieruchomość, wyróżniająca się dobrą lokalizacją w uzdrowisku oraz możliwościami dalszej rozbudowy i modernizacji, stanowi atrakcyjną propozycję inwestycyjną. W ramach sprzedaży obecni właściciele deklarują wsparcie nowego nabywcy w zapoznaniu się z pełnym zakresem funkcjonowania obiektu — od codziennej obsługi i organizacji wydarzeń po kwestie techniczne — co zapewni płynne przejęcie działalności. Sprzedaż obejmuje również domenę internetową pensjonatu.